65-plussers hebben meeste overwaarde: dit kun je ermee doen

Woningeigenaren van 65 jaar en ouder hebben meer overwaarde dan andere leeftijdsgroepen. Het geld zit vast in stenen, maar je kunt het loswrikken voor een grote aankoop of extra inkomen.

De huizenprijzen zijn de afgelopen tien jaar enorm gestegen, waardoor veel huiseigenaren hun overwaarde hebben zien toenemen. De overwaarde wordt doorgaans gedefinieerd als de marktwaarde van de woning minus de hypotheekschuld.

Hoe ouder de huiseigenaar, hoe meer overwaarde. Immers, als je de woning langer geleden hebt gekocht, heb je meer tijd gehad om te profiteren van de de stijging van huizenprijzen én om de hypotheek af te lossen.

Uiteraard blijven er individuele verschillen. Wellicht heb je korter geleden een huis gekocht, en is de overwaarde relatief laag omdat de woningwaarde nog niet ver boven de koopsom is uitgestegen en je nog niet veel hebt afgelost op de hypotheek.

Heb je wel lang geleden een huis gekocht, dan kan het zijn dat je een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten. In dat geval kan de hypotheekschuld nog relatief hoog zijn, waardoor je minder overwaarde hebt.

Meer overwaarde in huizen van 65-plussers

Gemiddeld hebben 65-plussers de meeste overwaarde. Dat betekent ook dat er een groeiende groep is die geld heeft in stenen. Want door de vergrijzing bestaan steeds meer huishoudens uit 65-plussers, schrijft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.

Bestond in 2006 nog bijna 22 procent van de huishoudens uit 65-plussers, in 2023 was dat bijna 29 procent. Ook de groep 65-plussers met een koopwoning groeide, van 40 procent in 2006 naar 58 procent in 2023.

Vier op de tien heeft een koopwoning zonder hypotheek en van de 65-plussers mét een hypotheek heeft het gros een relatief lage schuld. Hierbij geldt: hoe ouder de 65-plusser, hoe lager de gemiddelde hypotheek.

• 65- tot 75-jarigen hebben een gemiddelde hypotheek van 182.551 euro
• 75- tot 85-jarigen hebben een gemiddelde hypotheek van 137.073 euro
• 85-plussers hebben een gemiddelde hypotheek van 113.595 euro

De de woningwaarde van verschillende groepen 65-plussers verschilt niet heel veel: deze ligt gemiddeld rond de 470.000 euro. De relatief hoge overwaarde ontstaat vooral doordat ouderen een gemiddeld lagere hypotheek hebben en veel geprofiteerd hebben huizenprijsstijgingen toen ze nog jonger waren.

De onderstaande tabel van Van Bruggen Adviesgroep toont de gemiddelde woningwaarde (blauwe balken), de gemiddelde hypotheek (oranje balken) en de gemiddelde overwaarde (grijze balken) per leeftijdsgroep.

Te zien dat de overwaarde bij de leeftijdsgroepen tot 65-plus varieert van 134.387 euro tot 330.018 euro, en bij de leeftijdsgroepen vanaf 65-plus van 373.138 euro tot 424.544 euro.

Bij deze cijfers zijn een aantal dingen belangrijk.

• Zoals gezegd gaat het om gemiddelden. Hoeveel overwaarde je hebt, hangt af van de verkoopprijs en het moment waarop je de woning kocht. Dus individueel zijn er altijd afwijkingen.
• De bovenstaande cijfers komen van het CBS en zijn gebaseerd op de WOZ-waarden van 2023. Aangezien de huizenprijzen zijn gestegen, is de werkelijke overwaarde waarschijnlijk hoger.
• De overwaarde is zit in principe vast in stenen tot dat je de woning verkoopt.

Overwaarde in de woning benutten: verbouwen, grote aankoop of extra inkomen

Ben je van plan om in de woning te blijven wonen, dan hoeft het niet zo te zijn dat je nooit gebruik kunt maken van de overwaarde. Je kunt bijvoorbeeld een extra hypotheek afsluiten. Het is namelijk een misverstand dat ouderen geen hypotheek kunnen afsluiten. Hiervoor geldt geen maximale leeftijd, benadrukt Van Bruggen.

Wel kijkt de geldverstrekker of een extra hypotheek financieel haalbaar is op basis van onder meer inkomen en woningwaarde. Bij 67-plussers bestaat het inkomen meestal uit AOW en een pensioen en/of lijfrente.

Het geld dat vrijkomt door de extra hypotheek kun je gebruiken voor onder meer:

• een verbouwing
• een grote aankoop
• extra inkomen

Let op: gebruik je de hypotheek niet voor de eigen woning, dan heb je geen recht op de fiscale hypotheekrenteaftrek. Dit is dus het geval als je het geld gebruikt als extra inkomen, er een caravan van koopt of in een tweede woning steekt.

Je hebt ook geen recht op hypotheekrenteaftrek als je de lening niet binnen dertig jaar aflost. Dit is het geval bij een aflossingsvrije hypotheek, waarbij de maandlasten alleen uit rente bestaan en je gedurende de looptijd dus niet aflost. Tenzij je een extra aflossing doet.

Het recht op hypotheekrenteaftrek geldt dus alleen als je het geld in de eigen woning steekt en de lening een annuïtaire of lineaire hypotheek is. Bij deze hypotheekvormen los je binnen 30 jaar af. De maandlasten bestaan uit deel rente en een deel aflossing.

Kies je toch voor een aflossingsvrije hypotheek, dan is het goed om te weten dat je in principe dus rente blijft betalen totdat je de woning verkoopt, ook als je het geld van de extra hypotheek allang hebt uitgegeven. Bovendien wordt de schuld pas afgelost bij verkoop van de woning.

De zogenoemde 'opeethypotheken' of 'verzilverhypotheken' die speciaal bedoeld zijn voor gepensioneerden die wat extra inkomen nodig hebben, zijn aflossingsvrije hypotheken die net wat anders werken. Bij deze vorm heb je bijvoorbeeld geen extra maandlasten.

Je kunt het hypotheekbedrag in een keer opnemen of maandelijks uit laten betalen voor bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar. Dat er geen maandlasten zijn, betekent niet dat je geen rente betaalt. De rente wordt opgeteld bij de schuld, dus er is sprake van rente-op-rente en de schuld dijt uit.

Kies je voor een maandelijkse uitkering dan moet je er rekening mee houden dat die dus niet oneindig is. Ook is de rente vaak wat hoger dan bij een gewone hypotheek, en deze kan stijgen of dalen gedurende de looptijd.

LEES OOK: De AFM waarschuwt voor verzilverhypotheken – 5 nadelen bij het opeten van de overwaarde van je huis